kiel97 분점

https://www.igisam.com/bbs/board.php?bo_table=fund_gallery_all&wr_id=9

개괄적인 내용은 저 위, 운용사인 이지스의 해당 항목 링크에서 확인하실 수 있습니다. 하지만 꽤 복잡한 사안이라 길게 얘기할 거라 또 요약 갈기고 시작하겠습니다

- 독일 대형 은행 데카방크 본점이 입점한 프랑크푸르트 부동산 대체투자펀드에 2018년에 투자했었음

- 또박또박 수입이 들어왔으나 코로나 사태로 재택근무 확산, 데카방크가 임대규모를 줄이고 작은 빌딩으로 옮기겠다고 하면서 리스크가 커짐

- 현재 펀드를 3년 연장하면서 가급적 괜찮은 가격에 매각하기로 했으나 손실은 불 보듯 뻔함

- 아 근데 이것만 손해 보고 나머지 투자는 2n년 동안 다 성공함 너무 불쌍히 안 여기셔도 됨 하지만 속쓰려요 흑흑

 저는 금융업계 출신이고 재테크에 관심이 많습니다. 그리고 직접투자보다는(저 퇴사할 때 별로 친하지도 않던 동기가 '너 주식투자한다고 그러지 마라 그러면 더 잠 못 잔다'하고 혼자 농담에 재밌다고 웃음. 그러니까 장가를 못 갔지<-;;; 이런 농담은 같은 처지의 사람이 해야 됨) 간접투자를 매우 선호하여 제 투자는 간접투자에 집중되어 있어요.

2018년에 퇴사하고 몇 달 안 돼서 자주 거래하던 **증권에서 괜찮은 대체투자 상품이 나왔다고 해서 관심을 가졌습니다. 그리고 투자설명서를 읽고 추가 리서치를 해서 파악한 사항은 다음과 같습니다

- 부동산 대체투자 부문에서 업력과 성과가 양호한 이지스자산운용에서 운용함(+)

- 독일의 금융 중심지 프랑크푸르트에서도 우수한 입지 조건(+)

- 데카방크 등 우수 임차인이 오랜 기간 임차해 오고 있음. 은행 본점은 엉덩이가 무거워서 웬만하면 퇴거하지 않음(+)

- 5년 만기, 6% 중반의 연수익률(+)

- 지분 투자라 만약의 경우에 후순위임(-)

기타 등등을 고려해서 많다면 많고 적다면 적은 돈을 투자하였습니다. 당시에도 해외 부동산 투자에 이런저런 사건사고가 없던 건 아니었는데 그건 동남아나 브라질처럼 비교적 리스크가 크고 관리가 힘든 지역에서 주로 발생하던 거였죠. 1년 반 동안은 6% 중반의 배당금을 또박또박 잘 받고 있었습니다.

그런데요, 2020년 초반에 코로나가 터졌습니다-_-;;; 데카방크에서는 거의 전직원 재택근무를 선택했구요, 거의 공실이 된 트리아논에서는 임대수익이 거의 0이 되었습니다. 비상사태가 벌어진 거죠. 이지스자산운용에서는 배당 지급을 최소한으로 하고 수입을 유보금으로 전환해서 비상 사태에 대비했습니다. 

그리고 2년여 동안 그 사태는 지속되었고, 큰 오피스 빌딩에 임차할 필요가 없어진 데카방크는 규모를 줄여 다른 빌딩으로 이전하겠다고 통보했습니다. 사태가 더 심각해진 거죠. 이제 다른 임차인을 찾거나 빌딩을 매각해야 할 수순입니다. 그러나 다른 임차인도 비슷한 이슈로 재택/하이브리드 근무를 선택한 마당에 임차인을 찾기는 수월하지 않았습니다. 매각도 어려워졌구요.

그래서 1년여 동안의 지난한 과정 끝에 만기가 다가와서 청산/투자금 추가 납입/지속을 선택하는 수익자 총회가 열렸습니다. 여기서 제가 굉장히 마음에 들지 않았던 것은 물론 비상 사태라 일이 빠르게 진행되는 것은 인정하지만 이지스자산운용에서 공시 시점이나 판매 기관인 증권사에 입을 꾹 닫고 있다가 직전이 되어서야 통보하는 일을 반복했다는 것입니다(여러번 말하지만 저는 정보를 제 때 받지 못하는 것을 매우 싫어하는 편입니다) 

수익자 총회 결론은 녜... 3년 연장을 하고 매각 등 투자금을 일부라도 회수할 수 있는 방안을 계속 모색하기로 하였습니다. 여기서 각종 증권사 등 기관 투자자도 많이 관여되어 있지만 저같은 개인투자자도 엄청 물려 있는지라 금융감독원 등 감독기관에서도 예의 주시하고 있습니다. 하지만 예의 주시는 해결책이 아니죠(...)

그리고 회계 필수 요건으로 현재 시점에서 모든 가능한 정보를 가지고 외부 기관에서 공정가치 평가를 해서 공시하고 있습니다. 제가 들어간 지분 상품은 100%에서 -80% 손해 본 20% 수준 ㅋㅋㅋ 물론 이런 류의 공정가치에서는 매우 보수적으로 판단하기 때문에 오피스 빌딩 가치를 생각하자면 40~50% 정도는 3년 후에 회수할 수 있으리라고 행복 회로를 돌리고 있습니다.

이미 일은 벌어졌고 속은 쓰리지만 뭐 어쩔 수 없죠. 그리고 저는 지금까지 숱한 투자에서 성공적인 편이었고 이제 이 투자에서 교훈을 챙겨 가면 되겠습니다

- 부동산 대체 투자가 위험 1등급인 이유는 다 있다

- 독일 프랑크푸르트 1등급 입지도 코로나같은 블랙 스완에는 속수무책이다

- 일 잘하던 운용 기관도 정신이 나가면 일을 매우 못할 수도 있다

- 개인 투자자한테까지 사모펀드가 내려오는 데는  다 이유가 있다

-아이고 내 돈 끗-