kiel97 분점

요 며칠간 많이 바빴습니다. 포스팅할 거리가 시리즈로 있네요. 그 시리즈 안에서 주제가 따로 노는 것을 발췌해서 미리 쓰려고 합니다.

부동산을 매매할 경우 부동산 자체의 가격 외에도 부대 비용이 추가로 발생합니다. 제세금, 부동산중개수수료, 법무사대행수수료, 세무사대행수수료, 등기수수료, 인지대, 그리고 "국민주택채권 매입비용"이 발생하죠. 합쳐서 본체의 10% 정도 총 비용을 미리 준비하면 대체로 넉넉합니다.

http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP07050101.jsp

국민주택채권을 관리하는 주택도시보증공사 해당 홈페이지입니다. 대상 및 요율, 매일매일 바뀌는 할인율도 동일 페이지 내의 탭에서 조회할 수 있습니다.

이걸 왜 사야 되는지에 대해서는 즤 2촌한테 설명하는 것만 해도 벅찼기 때문에(...) 간단히 얘기하자면 '간접적인 준조세' 성격입니다. 정부는 부동산 거래에 대해서 의무적으로 해당 요율만큼 채권을 팔아서 재원을 충당하는 거죠. 안 사면 최종 과정, '등기'가 진행이 안 됩니다. 사는 건 디폴트라 치고 이것도 채권인데 남들 다 하는 것처럼 매입 즉시 반대매매해서 할인율만큼만 비용으로 결제하면 되는건지, 아니면 채권 만기기간인 5년 끝까지 보유하면서 이자를 받을지 이슈가 생기죠.(사실 저같은 인간이나 하는 고민이긴 합니다. 저는 2014년에 마포에 제 집을 살 때도 정말 쓰잘데기없는 이 고민을 했었거든요)

결론부터 말하자면,

- 부동산가격*0.x%(부동산 가격이 만만찮으니 통상 몇백만원~몇천만원 합니다)에 해당하는 돈을 5년 내내 안 써도 될 만큼 자금에 여유가 있고

-국채 또는 예금같은 안전자산 투자 지향형이면

만기까지 보유해도 괜찮습니다. 

1.국민주택채권도 채권이니 이자가 나옵니다. 아까 홈페이지에서 조회하면 1년에 세전 1.0% 이자가 나오죠(최근에 코로나 여파로 인한 전략적 금리 인하로 얘 이자도 내려갔습니다) 애개? 싶을 수도 있습니다만 국민은행 동일만기 정기예금 금리가 세전 0.95%입니다. 예금자보호대상이긴 합니다만 민간은행보다 국민주택채권의 신용도가 더 우량합니다.(실질적으로 둘의 신용도는 거의 같다고 봐야 합니다. 국민은행이 디폴트가 일어날 정도면 IMF 시즌 2를 넘어간 수준)

2.여기서 추가로 고려해야 하는게 '할인율'입니다. 급전이 필요해서 매입 즉시 매도해버리면 2020년 4월말 기준으로 2.7402%를 손해보고, 즉 급전 마련에 대한 대가로 지불하고 받을 수 있습니다. 고로 5년 내내 보유하고 있으면 이 비용을 안 치러도 되죠. 즉시 매도에 비해서 상대적 이득인 부분입니다.

3.1과 2를 더해봅시다.  연 1.0%+(총 5년기간 2.7402%/5년=0.55%)=연 세전 1.55%...괜찮습니다.

https://www.kisrating.com/ratingsStatistics/statics_spread.do

여기 보시면 국고채 5년만기 수익률이 1.25%, 민간 AAA 최우량 회사채가 1.70%입니다. 중간 수준이네요. 국가의 우량한 채권으로 민간에 좀더 근접한 수익률을 올릴 수 있습니다.

하지만 대부분의 사람들은 매입 즉시 매도하고 할인비용을 바로 내는 걸 선택합니다.(실제로 돈은 할인비용만큼만 지불하면 됩니다) 왜죠?

왜냐하면 한국에서 대부분의 사람들에게 부동산은 대출 이빠이 끼고 하는 일생 일대의 투자라 이미 부동산 본체를 사는 것만으로도 레버리지는 목끝까지 찼습니다. 거기다 취등록세 기타부대비용을 지출하면 이미 숨넘어가기 직전이죠. 수백만원~수천만원의 채권 구입비용을 감당할 여력이 없습니다.

5년은 생각보다 긴 기간입니다. 그 동안 금리는 출렁거리고, 여러가지 유동성 부족을 경험합니다. 그 돈은 5년 중 어떤 이유로든 필요할 수 있습니다. 그리고 이건 비합리적인 기대인데...대부분의 사람들은 자기가 뭘 어떻게 해서라도 세전 연 1.55%보다는 투자수익을 더 남길 수 있다고 자신합니다.

...안 깨먹으면 다행입니다-_-;;;

그럼 헛소리 그만하고 너는 이번 건에 국민주택채권을 샀냐 즉시매도했냐 물어보신다면 저도 즉시매도하고 비용만 지불했습니다. 세상 잘난척하더니 똑같은 선택했네 하신다면 전 추가적인 이슈가 있었습니다. 경영학에서 대리인 문제라고 하는 거죠. 제가 매수한 부동산은 2/3은 타인 지분이고 1/3만 제 지분이거든요. 그런데 저렇게 돈을 지불하고 보유해서 돈을 아낀다고 해서 2/3의 권리자가 저에게 아낀 돈에 대해서 보상해 주지 않습니다. 고로 제가 만기보유할 경우 보는 이익은...

연 1.0%+(총 5년기간 2.7402%/5년*1/3=0.18%)=연 세전 1.18%. 국고채보다도 안 나옵니다. 치아라.

고로 저는 대리인으로서 주인의 이익을 위해 일해주기를 포기하고 비용을 바로 지불했습니다. 그리고 그 사실을 주인에게 얘기하지 않았습니다. 알 게 뭐야.

-끝-